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【土地探しのコツ】重要なのは資金計画と現地で見るべき6つのポイント

2019年6月30日

失敗しない土地の探し方

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  • 新築マイホーム(注文住宅)のために良い土地探しのコツはあるかな?
  • 一生に一回のマイホームだから土地探しで失敗や後悔はしたくないよ…

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このように悩んでいませんか?

結論からお伝えすると、失敗・後悔しない土地探しのコツは以下のとおり。

  1. 土地探しの前に「資金計画」をして、無理のない返済計画を組む
  2. 現地で確認したい6つポイント

 

前職は元住宅営業をしていて、年間10組近くのお客様のお家をサポートさせていただきました。

そういった経験を活かし、上記2つを詳しくご紹介していきます。

【土地探しのコツ①】すぐに土地探しをするな!資金計画が最優先

結論からお伝えすると、土地を探しを始める前に「資金計画」をすることが、失敗しない土地探しのコツです。

なぜなら、月々の返済額を先に決めることで、「毎月のローンの返済がツライ」という状況にならず、お金の面で失敗しない土地探しができるからです。

具体的には以下のとおり。

①資金計画で月々の返済額を決める
②月々の返済額が決まると借入額がわかる
③逆算して、購入してもいい土地と建物の値段を算出
④土地探しをはじめる

上記のような流れで土地探しを行うのが理想です。

なぜ、資金計画を重要視するのか?
住宅ローンは借金であり、たくさん借りて良いことはないからです。

理想通りのステキなマイホームに住めたとしても、毎月家計がギリギリでちょっとした贅沢もできないような生活だったらどうですか?

私はイヤです。たまには外食もしたいし、好きな服を買ったり、旅行にも行きたいです。

 

ちょっとした贅沢があるからこそ、毎日を頑張れることもありますよね。

そのめにも土地探しを始める前に「資金計画」を行い、無理のない月々の返済額を決めるのが大切です。

「資金計画」とは…土地・建物の価格や諸費用、収入や自己資金、住宅ローンの借入額など…マイホームにおけるお金の流れが一目でわかる計画書のことです。

 

「資金計画」は建築会社で作ってもらえる

「資金計画書」は建築会社(ハウスメーカー・工務店)で作ってもらえます。

そのため、土地探しといえば不動産屋のイメージがありますが、まず建築会社に足を運びましょう。

はじめから建築会社へ行くメリットは下記のとおり。

・資金計画書を作成してくれる
・不動産屋を紹介してくれたり、間に入ってやりとりしてくれる
・建物の完成形をイメージしながら土地探しもしてくれる(※建築会社による)

ちなみに、ハウスメーカーは地元の不動産屋とのつながりがあることがほとんどなので、そのまま不動産屋を紹介してくれたり、土地を探してくれることも多いんです。

マイホームは一生に一回という誘惑

一生に一回のマイホームだと思うと…

・少しでも庭が広くい
・駅や学校に近い
・スーパー、コンビニ、銀行などが近くにある

上記のような条件がそろった土地(多くの人がほしがる土地)は、当然、土地の価格は上がりますよね。

そして、不動産屋もこう言います。

[chat face="man1" name="" align="left" border="gray" bg="none" style=""]「条件に合う土地の価格は少し高いですが、建物の予算を削れば返済の負担も下げれるので、大丈夫ですよ。」[/chat]

ですが、いざ建物を考え始めると…

「あれもこれもつけたい」
「一生に一回だから!」

と言って、建物の予算を削るどころかどんどん金額が上がます。

結果的に毎月の返済が10万円以上となってしまい毎月家計が赤字…なんてこともよくある話。

言い方は悪いですが、不動産屋としては売ってしまえばそれまでの関係。ローンを組んで支払うのはお客さんですからね。

マイホームにおける一生に一回という誘惑はとくに注意すべきものなのです。

【土地探しのコツ②】資金計画後に予算が確定したら住みたいエリアを決める

住みたいエリアを決める

資金計画を終えて、購入してもいい土地の上限額がわかっているので、ここでやっと住みたいエリアを決めます。

土地を見つけるときは以下の手順がおすすめ。

①大まかなエリアを決める(市や区など)
②細かい条件を書き出す
③候補地をピックアップ
④実際に現地を見に行く

 

②の「細かい条件を書き出す」では、以下のようなことをまとめます。

・駅や学校は徒歩10以内
・奥様の実家まで車で15分
・〇〇学区がいい

など、2人の要望を書き出し、なにを優先させるのか話し合いましょう。

ここまで準備ができたら、次は不動産屋または建築会社にその内容を伝えます。

不動産屋に相談するときは「本気度」を見せる

ここまでで、「土地の予算」と「住みたいエリア」が決まっています。

引き続き建築会社が土地探しをしてくれたり、不動産屋を紹介してくれるなら問題ありませんが、どうしてもご自身で探す場合は不動産屋へ行くことになります。

不動産屋へ行ったら「予算はこれくらい、○○エリアでいい土地ありますか?」と、不動産屋に聞いてみましょう。

ここで、いい土地を紹介してもらうためのポイントは「本気度」を見せつけること。

不動産屋は商売なので、ホンネを言えば前向きに購入してる人だけを相手にしたいんですね。

なので「本気で土地を探してるぞ!」と思わせないと、不動産屋はなかなか相手にしてくれません。

資金計画で土地の予算を決め、エリアをしぼっておくことで「この人たちは本気でマイホームづくりをしているな」というのが伝わり、協力的になってくれます。

 

すると、「広告(散らし・ネット)に出る前の土地情報」を教えてくれる場合があります。

実は、不動産屋は「本気で」相談しに来た方に優先して土地の情報を紹介することがあるからです。

逆にいうと、ネットだけで探していてもいい土地は見つかりにくいということなんですよ。

【土地探しのコツ③】現地で土地を見るべき6つのポイント

不動産屋や建築会社に相談すると、いくつかの土地を紹介してもらえます。

おおまかな土地の情報は「物件(土地)資料」からでもわかりますが、現地で確認してほしい6つのポイントがあります。

・日当たり
・駅・小学校・公園までを実際に歩いてみる
・隣地との関係
・電柱やごみ回収場所
・においや騒音
・近隣に同年代の方がいるか

上記のポイントが大切な理由をご説明します。

①日当たり

日当たりは室内の明るさや、洗濯物の乾きやすさなど、毎日の生活に大きくかかわります。

日当たりは、条件が悪い時(夕方や冬など)に確認することをおすすめします。

条件が悪いときの日当たりを確認しておくことで、天候の悪い日や冬場の洗濯物の乾き具合や室内の明るさがイメージできるからです。

②駅・小学校・公園までを実際に歩いてみる

駅や小学校まで実際に歩くことで、距離や時間がわかります。

さらに、どんな場所を通って行くのか、通学路に危険がないかなどを知ることができます。

これは物件資料を見ているだけではわかりませんし、実際に歩くからこそわかる情報です。

近年では、通学中の事故が増えているので必ず確認してほしいポイントです。

お子さんにキケンな場所などを伝えてあげましょう。

③隣地との関係

自信の土地と隣地との境界を示すために「杭」がしっかり入っているのか必ず確認しましょう。

境界杭がないことで、隣人とトラブルになったり、相続時にもめる原因にもなります

境界杭がなければ、現地で立会いなどをしてしっかりと杭を入れてもらいましょう。

④電柱やごみ回収場所

◾️電柱

敷地内に電柱が入っているケースがあり、間取りにも影響します。

電力会社から土地を使わせてもらっているということで、年3,000円くらいのお金が支払われます。
(※電力会社や条件により異なるので、事前に電力会社に確認しましょう)

◾️ごみ回収場所

ごみの回収場所があまりにも遠いと、普段のゴミ出しがとても大変です。事前に確認しておきましょう。

逆に近すぎるとごみの匂いなどがするときがあるので注意が必要です。

⑤目に見えない「においや騒音」

実際にあったのが、養鶏場や工場が近くにあり、くさい臭いが常にすること。その臭いのせいで、洗濯物が干せないこともあります。

騒音も同じように、時間によってはうるさくて眠れないなどのストレスの原因になることがあります。

⑥近くに同年代の方がいるか

ママ・パパと同じ年代やお子さんと近い年の子がいると、困ったときは助け合えたりお子さんも近くに友達がいると安心です。

近くにどのくらいの年齢の方が住んでいて、お子さんは多いのかなど気になる方は、気軽に不動産屋に聞いてみましょう。

調べてくれることもあります。

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ご紹介した6つのポイントは、現地に行かないと確かめることができません。
手間かもしれませんが、必ず足を運んで確認しましょう。

また、土地は住宅営業マンも一緒に見てもらいましょう。

なぜなら、土地によって北側斜線などの法規制があるため、違法建築にならないような間取りを書く必要があるからです。

ご自身で詳しく調べる必要はないので安心してください。

[chat face="CO09103j.jpg" name="きょう" align="left" border="blue" bg="none" style=""]朝昼夕晩と時間を分けて土地を見に行くと、車の状況、通学の時間などがわかるのでおすすめです![/chat]

土地の候補が決まったら間取りを書いてもらおう

土地を契約する前に、必ず間取りを書いてもらいましょう。

土地を購入してから間取りを考えると、思うような家が建たない場合があるからです。

具体的には、「高さ制限」「用途地域」などの様々な制限があり、間取りに大きく関係してきます。

なので、購入したい土地が決まったら、その土地情報を持って建築会社に行き、間取りを書いてもらいます。

はじめから建築会社に依頼していると、資金計画、土地探しをしてもらえ、間取りの作成もスムーズにいきます。

どんなに土地や近隣条件がよくても「家が建たない!」という場合もあるので、必ず土地を決める前に建築会社に相談し、間取りを作成してもらいましょう。

つまり、最初にお伝えしたように不動産屋に行く前に建築会社に行くことで、スムーズに話が進められるんですよ。

[chat face="CO09103j.jpg" name="きょう" align="left" border="blue" bg="none" style=""]とにかく最初は建築会社へ足を運んでみよう![/chat]

まとめ

今回の記事をまとめます。

  • 土地探しから始めると失敗する。まずは、建築会社へ行き資金計画を作成しよう
  • 不動産屋には家づくりの「本気度」を見せる
  • 現地では6つのポイントを確認する
  • 土地の候補が決まったら間取りを書いてもらおう

 

「土地を探そう」と思うと、まっさきに不動産屋が思い浮かぶかもしれませんが、まずは建築会社へ行き、資金計画を作成してもらいましょう。

住宅ローンの支払いから逆算し、土地・建物の予算を決めてから土地を探すことで、マイホームにおける失敗の可能性を大きく減らすことができます。

土地を買ってから建築会社に行くのだけは絶対にさけてくださいね。

 

建築会社の選び方で悩んでいる方は「失敗しない建築会社の選び方のポイントは4つ!元住宅営業マンが教えます」の記事が参考になります。

 

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