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坪単価で新築注文住宅の建物価格を判断するな!知っておきたい3つのカラクリ

2018年9月19日

坪単価で新築注文住宅の建物価格を判断するな!知っておきたい3つのカラクリ

この記事では、新築マイホームの建築費を「坪単価」だけで判断すると、家づくりで失敗してしまう理由をご紹介しています。

突然ですが、新築マイホームを建てるときに何を重要視しますか?

・デザイン
・性能、機能
・工法
・住宅設備  
 など…

いろいろありますよね。その中でも、必ず気になるのは「住宅価格」だと思います。

そして、建築会社選びの価格を比べるとき参考にすることが多いのが「坪単価」

実は、坪単価で建築費を判断し、「ここの建築会社は安い!」と安易に決めるのは、新築マイホームで失敗する可能性が高いんです。

そこで、元住宅営業をしていた経験から、知っておきたい「坪単価」に潜むカラクリをお伝えします。

これから家づくりを始めようと考えているあなた、ぜひ参考にしてみてくださいね。

坪単価とは?

そもそも坪単価とは…

土地や建物の1坪(約3.3㎡)あたりの価格

のことを言います。

一般的に、建築会社の建築費を知るために「坪単価」を参考にします。

たとえば、30坪の家を坪単価70万円で建てる場合の建物本体価格は、30坪×70万円=2,100万円となります。

逆に坪単価を知りたい場合は、

家の本体価格 ÷ 延床面積(建物の床面積の合計)

で算出することができます。
(※坪単価に消費税は含まれていません。)

 

実際に住宅営業をしていたときも「他社の坪単価は○○円だったから、それ以上ならここの会社では建てません。」と言われたことが何度もあります。

そのくらい、坪単価のみを参考にして建物価格を比べている方が多いのです。

[chat face="CO09103j.jpg" name="きょう" align="left" border="blue" bg="none" style=""]でも、坪単価だけをあてにするのはキケンなんだよ![/chat]

住宅の坪単価には基準がない!3つのカラクリとは?

実は、坪単価には明確な基準がありません。

つまり、明確な基準がないため、建築会社によって坪単価に含まれている内容がバラバラなんです。

そのため、安易に坪単価だけを比べて「安い・高い」を判断し建築会社を選ぶのは、マイホームで失敗してしまう可能性が高いです。

たとえば、AとBの建築会社があった場合、あなたならどちらを選びますか?

A:坪単価65万円
B:坪単価70万円

きっとAの会社を選んでいませんか?

坪単価だけの比較なら正解です。A会社の方がB会社に比べて5万円も安いですからね。

しかし、「総建築費(実際に家が完成するまでにかかった全ての費用)」はB会社の方が安く済んだという場合があります。

[chat face="man1" name="" align="left" border="gray" bg="none" style=""]どうして坪単価が高い方が、総建築費が安くなる場合がある?[/chat]

坪単価には、隠されたカラクリがあるからなんです。
それでは、詳しくご紹介していきます。

①坪単価に含まれる内容がちがう

坪単価は明確な基準がないため、建築会社によって坪単価に含まれる内容がまったくちがいます。

坪単価だけを比べても、その会社が建てる家の仕様まではわかりません。

たとえば、先ほどの会社ABでは、A会社の方は5万円も安いです。

しかし、Aの坪単価に中には、キッチン・カーテン・カーテンレール・網戸・シャッターが含まれていないかもしれません。

[chat face="man1" name="" align="left" border="gray" bg="none" style=""]どこの会社も含まれていると思ってた![/chat]

坪単価の中にキッチンなどが含まれてなかったとしても、必ず必要になるものばかりなので追加で購入しますよね?

その結果、坪単価だけを見ればA会社の方が安いですが、必要なモノを追加で購入していくと、結果的にB会社より総建築費が高くなるんです。

なので、建築会社の建物価格を比べるときは、坪単価の中に含まれている「標準の仕様(設備や機器など)」を確認してください。

同じ仕様でそろえてから、建物価格の比較をしましょう。

[chat face="CO09103j.jpg" name="きょう" align="left" border="blue" bg="none" style=""]最初に「標準仕様を教えてください」と聞くことが大切![/chat]

②坪単価で計算されている面積がちがう

建物の坪単価は、「延べ床面積」で計算されている場合と「施工面積」で計算されている場合があります。

しかし、これも明確な基準がないため、建築会社によってバラバラなんです。

どちらの面積で坪単価を計算するかによって建物の価格はもちろん、間取りなどにも大きな影響が生じます。

[chat face="man1" name="" align="left" border="gray" bg="none" style=""]延べ床面積と施工面積って何がちがうの?[/chat]

[box01 title="延べ床面積とは"]2階建ての家なら、1階と2階の面積の合計で、家全体の面積のこと。

主に、床・壁で囲まれた建物の内側の部分。

※階段は延べ床面積に含まれ、吹き抜けなどの床がない部分やバルコニー(ベランダ)、玄関ポーチ、ロフト、小屋裏収納は含まれません。[/box01]

 

[box02 title="施工面積とは"]延べ床面積と延べ床面積に含まれない部分(バルコニー、玄関ポーチなど)もすべて含めた、実際に施工した面積。[/box02]

 

つまり、「延べ床面積=施工面積」ではないということ!

ほとんどの場合、「施工面積」は「延べ床面積」よりも大きな数字になります。

 

たとえば、同じ坪単価で30坪(総2階)の家を建てる場合、「延べ床面積」と「施工面積」でどんな違いがあるか比べてみましょう。

計算されている面積1.2階の床面積延べ床面積に含めない部分
(バルコニー・玄関ポーチなど)
延べ床面積30坪5坪
施工面積25坪5坪

 

赤文字に注目してほしいのですが、延べ床面積より施工面積で計算した方が、1・2階の床面積が小さいのがわかります。

つまり、同じ坪単価でも、計算される面積がちがえば建てられる家の大きさが変わってくるということです。

どちらの面積をもとに坪単価を算出しているのかは、あらかじめ確認しておくことが大切です。

[chat face="CO09103j.jpg" name="きょう" align="left" border="blue" bg="none" style=""]昔は、施工面積という言葉はなく、少しでも安くみせるためにローコスト住宅が考えた言葉らしいです。[/chat]

③坪単価は住宅の大きさで変わる

坪単価は建物の大きさによって変わるため、一定ではありません。

一般的に、大きな建物ほど坪単価は下がり、小さな建物ほど坪単価は上がります。

理由は、本体価格のうち約2~3割はキッチンやお風呂、洗面、トイレなどの設備費が占めていいて、床面積が減ったからといって設備費が減るわけではありません。

また、よほど小さい家ではない限り、人件費や建設資材の費用、運搬費なども大きく変わることがないからです。

たとえば、坪単価60万円で建物の大きさが40坪のプランがあります。

予算に合わないからといって、建物の大きさを10坪減らし30坪にしたところで、600万円(坪単価60万円×10坪)を安くできるわけではないのです。

注文住宅の価格は坪単価ではなく、資金計画で判断する

ここまで坪単価の落とし穴について説明してきましたが、「じゃぁ、何で価格を比べたらいいの?」と思われたかもしれません。

建築会社の価格を比べる場合には、「資金計画」を作成してもらい、「総建築費」で比べることをおすすめします。

資金計画は、建物本体価格、土地価格、仲介手数料、諸費用、借入額などがすべてわかるので、建築会社を比較するときにも、とても参考になるからです。

坪単価はあくまでも「価格の目安」しかわからず、細かな仕様や価格まではわからないため、信じすぎないように注意してくださいね。

まとめ

知っておいてほしいのは、坪単価だけで建築費を判断してはいけないということ。

建築会社の価格を比べる場合は必ず「資金計画」を作成してもらうことです。

チラシや広告にのっている「坪単価」にまどわされることないように気をつけてくださいね。

 

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